“以房养老”的中国式困局

企安仁

　　房子重要还是养老重要？这是中国老人将要面对的问题。从明年开始，“以房养老”的试点工作即将启动，老人们可以选择将自己的产权房抵押给银行，以定期获得一定数额的养老金。
　　住房反向抵押贷款即“以房养老”，俗称“倒按揭”。就是老人将名下房屋产权抵押给金融机构，便可定期获取养老金直到去世。去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。
　　日前国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
　　以北京为例，一对60岁老人如果在三环路内拥有百十平方米的房子，抵押给银行，每月领取1万元。如果老人能够活到80岁，20年从银行贷款240万。老人如果不在了，房子将归银行所有。
　　“以房养老”在中国试行多年仍水土不服
　　“以房养老”的模式在国外较为成熟，在美国、加拿大、新加坡等国均被普遍推广，成为老年人养老的重要选择之一。
　　例如，美国模式包括“抵押式”、“搬离式”和“共享式”。“抵押式”最为普遍，62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，协议有效期内可按月领取生活费，到期后归还本息，或将房产折价；“搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署还贷协议；“共享式”则要求老年人出让住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。
　　加拿大的“以房养老”模式一般没有固定的归还期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。
　　新加坡的模式风险较小，60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
　　而在中国，“以房养老”虽已试行多年，但结局都是半途而废。
　　从2003年我国就陆续有地方政府和金融机构提出“以房养老”的概念。2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。
　　2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，但上述尝试均因效果不理想而进展缓慢。
　　此外，中信银行在2011年末就推出过养老按揭业务，但业务属于叫好不叫座，几乎没引来什么客户。
　　70年房屋产权与传统观念成最大障碍
　　虽然国外“以房养老”的市场发展较为成熟，但发展非常缓慢，而且在整个市场的占比很小，在美国符合逆序住房按揭贷款对象中，仅2%-3%的老年人参与了反向按揭贷款。因此，此举在中国发展艰难也就不足为奇了。
　　“以房养老”的制度体系的设计难度很大，比如房价波动、产权年限等等问题难以解决，给市场参与主体金融机构和老人增加了很多阻碍。
　　对中国的金融机构来说，“以房养老”的最大障碍来自70年的房屋产权，这也是中外政策环境最大的差异。多名金融界人士认为，虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
　　另一方面，“以房养老”作为舶来品，在国外之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。
　　对于老人来说，最大的障碍来自观念。一直以来，国人的观念都是“养儿防老”，房子等遗产都是传给下一代，若老人生前便将房产抵押以换取较为宽裕的晚年生活，不仅老人心中不安，儿女们也难免心生嫌隙。另外，老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去也是个大问题。
　　此外，还存在许多其他问题。首先，房屋折旧贬值和房价上涨升值正在同时发生，这导致房子很难有一个双方满意的估价。其次，利息也是双方博弈的关键。“以房养老”本质上就是住房抵押贷款。利息高了，增加了老人还款压力，利息少了，金融机构更不会做亏本买卖。第三，“以房养老”政策只解决了钱的问题，但我国正面临养老产业不发达，养老院床位匮乏等问题，相关配套政策的落实还有待观察。
　　中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
　　“以房养老”只能作为基本养老政策补充
　　据国家权威部门和机构的信息显示，从2009年开始，中国老龄化进入快速发展阶段，当年中国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占到总人口的12.5%；预计到2020年，老年人口将达2.48亿；到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口的30%。
　　“以房养老”早在十年前就已被提起，如今旧事重提，意味着我国目前的养老金资金压力较大，亟须寻求养老模式的创新。目前我国养老产业并不成熟，养老体制“双轨制”仍然存在。只有在健全的、公平的养老体制之下，老人们才愿意把房子抵押出去。
　　首先，“以房养老”尚需相关制度支撑。“以房养老”能够在欧美国家发展起来，主要因为这些国家以完备的法律法规，规范“以房养老”交易行为，保障金融机构与养老主体的合法利益，激发了市场的信心和活力。
　　而中国尚缺乏相关的法律保障和政策支撑，因此这种市场交易还存在许多不确定性。无论金融机构还是老人都不敢轻易参与进来。
　　其次，“以房养老”还需完善资源配置。“以房养老”的一个前提是，养老主体将住房抵押给银行后，可以凭借交易资金享受到较好的养老服务。但是，目前我国的养老机构配置还不完善，养老院的数量、质量还远远不能满足需要，养老院集中养老的承接力有限。
　　从世界范围来看，“以房养老”的确是个提高养老保障水平的途径，中国是一个养老问题凸出的国家，应该在这方面做一些尝试和探索。但是，中国的养老问题，归根到底还是一个体制性的问题，最终还要靠深化二次分配改革来破解。
　　政府应在完善养老制度上着力，而不应先将目标盯在房子上面。在“以房养老”推行过程中，政府也不应“袖手旁观”，须在贷款担保、确保房价预期稳定、明晰房屋产权等方面提供相应的配套政策。
   
   
   
   
   
   
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