中国房地产业的冬天即将来临了？

旭彩仓繁

　　中国房地产业的冬天即将来临了？
　　——“冷眼向洋”看今天房地产业的“风声鹤唳”
　　2014-03-27
　　据统计，中国的房地产业已经占到了全国固定资产投资的近20%【19.70%】“2013年全年固定资产投资(不含农户)436528亿元，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，其中住宅投资增长19.4%”（国家统计局1月20日公布的当年国家经济运行情况数据），略高于全年固定资产投资上年名义增长率19.6%。
　　“在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，对相关产业的发展起着很大的带动作用”（中国行业研究网2013年7月19日），姑且尚不考虑到“土地财政”对于今天的各级地方政府实际意味着什么！
　　近来，关于房地产业的走势及未来的发展方向，以“降价”为主旨，成为了财经新闻中一个突出“热点”。资讯内容的主要方面，看上去又是是十分混乱，显得矛盾的：既有以浙江的“兴润置业”（兴润置业投资有限公司）因债务违约，导致实际控制人及其法实代表人因“涉嫌集资诈骗罪，被当地公安机关拘捕”（人民网2014年03月25日02:24，公司面临破产的负面报道；也有伴随中央的新型城镇化规划公布，保定将成为“北京副政治中心”报道后，“河北板块”涨停的新闻。
　　房价问题，在今天的中国首先是一个社会问题，是一个关系到中国千千万万普通人生存和生活质量的基本问题。
　　面对当今如此过分“高企”的房价，绝大多数大学生毕业生、非本地户籍的迁徙者基本无力独自承担，更不用说早已离开了土地的“农民工”及其后代了。这不仅涉及社会是否公平，中国的社会公平问题是否正在得以改善，基尼系数是否在降低；更关系到中央十八届三中全会在全面深化改革方针中，鼓励“社会活力得以充分涌流”既定政策预期，在“第二次改革”实践中能否得以实现；甚至涉及到社会的基本稳定，进而关系到执政党的社会基础能否在新的历史条件下得以巩固并坚实的根本问题。
　　同时，在世界范围内，如此高企、罕见的城市房价现象之所以产生的主要动因，还牵涉到“权贵资本”凭借权势及其影响，在获得低成本商业贷款，攫取城市中心、甚至核心地段优质土地资源的不当行为，以及在此过程中生成的以“官商联盟”为基础，“权力寻租”为实质，盘根错节的严重腐败问题。从最近爆光的因“涉嫌严重违纪违法，目前正接受组织调查”的原云南省人民政府副省长沈培平案（中央纪委监察部网站2014年03月09日08:40），就是其中一个尚不算十分经典的典型事例。
　　当然，我们现在能够看得到的只是冰山的一角。但是，仅仅是这样一些腐败事件，已经足以令人们目瞪口呆、触目惊心了！这种行为的本质就在于对全中国人民共同财富的公开掠夺。
　　综合上述这些因素，大概也就是政府治理“城市高房价问题”的基本出发点吧！
　　我个人认为，目前中国人购买住房，无论是首次置业，还是以改善住房条件为基本目的的“二次置业”，应该仍然是属于以“投资”名义进行的本质上的消费行为。尽管在经济学中将“购房”行为视为投资，各国在GDP的统计口径上也将之纳入投资的序列。基本理由是，目前中国家庭买房的首要目的是自住并且长期持有。只是这一商品在人们生活中的位置太重要了，在人们家庭消费中所占的比重太大太持久了。
　　本文想主要从经济观察的角度，就今天的中国房地产业市场是否存在“崩盘”的危机问题，谈点个人的理解。
　　我个人认为，作为国民经济及不少地方经济的支柱性行业，今后中国房地产业的走势和当前房价的走向，在新一届中央领导核心领导的全面深化改革事业，在促使中国经济健康平稳发展，尤其在已经来临的全国经济的结构性调整的大潮中，具有重大影响，甚至具有某种标志性意义。
　　一、“崩盘”之说，很有些骇人听闻的寓意。这个说法实质上意味着全行业的停滞、危机、破产、甚至解体。产品销售价格的大跌、买方市场的出现、全行业的“不景气”只是其的先兆。
　　尽管目前风声鹤唳，险象环生，甚至个别房企破产的新闻不断，“鬼城” 之谓四起，原在“一线城市”工作居住的青年人出迁绝对数增大，……但是，从经济学的角度，目前看不到“崩盘”的经济学依据和标志性现象的普通发生。例如，整个行业资金链的断裂、闲置率急骤攀升、存量呆滞、企业骨干人员大量流失、行业建设用地大量荒芜、相关产业（建筑、建材等）陷入产量停滞、……
　　二、尽管产业经济仍然适合于微观经济学的一些基本原理，例如其中的供求原理、消费者均衡和厂商均衡原理、甚至信息经济学的原理等在这里依然适用，但经济学的的主流观点仍将之视为宏观经济学的范围，至少也是两者之间的过渡地带。
　　因为，具体到房地产业的产品定价，应该主要体现在作为消费者的购房人同作为生产者的房地产企业之间的供求关系，反映在当前社会及地区需求与供给关系上的“零和博弈”状态上。当然，我们也希望能用解决“囚徒困境”的思路来解决类似的问题；但是大家都知道，合作性博弈在现实中的实现，实在是太难了！
　　三、更糟糕的是，事实尚远非限定于此。因为，这还涉及到开放经济条件下，美联储的货币政策所决定的美联邦基准利率水平的现状，涉及到美元汇率政策、以油价为代表的大宗资源商品价格的变化、国际贸易的现状等因为所制约的全球经济的状态。
　　在此背景下，国内的货币供应量（决定币值水平及其对应的通货膨胀率）、信贷决策（决定产业的资金来源、规模及现金流状态）、利率政策（决定资本成本及经济的冷热现状）、人民币汇率（反映国际热钱的流向及对外贸易态势）、甚至外汇储备量带来的人民币占款（本币的强制发行问题）……总之，其涉及的经济杠杆太多了！
　　此时，“纳什均衡”告诉人们，“任何（博弈的）参与人单独改变策略都不会得到好处。换句话说，如果在一个策略组合上，当所有其他人都不改变策略时，没有人会改变自己的策略，则该策略组合就是一个纳什均衡。”（摘自百度词条）
　　四、从单纯的经济学理论的角度，是不能完全解释中国经济的全貌的。现实中必须充分考虑到针对当前经济现状，政府政策的调整变化这个至关重大的问题。国家的产业政策和区域规划政策在其中又具有举足轻重的作用，这甚至在很大程度上决定着一个企业、甚至一个产业的命运。例如，最近国务院公布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》后，对京畿周边，尤其是保定、廓坊地区房地产价格的促涨效应。
　　五、更重要的，还必须考虑到国家当前的社会发展进程。事实上，中国目前正处在向城镇化迅猛过渡的历史时期。这就意味着，在城镇化形成与完善的社会发展过程中，新进入“城镇”的人们对在城市购买住房的需求是真正“刚性”的；同时也伴随着原有市民改善住房条件的需求将是长期客观存在的。从这个角度讲，房地产业的危机崩盘之虞，是没有什么太多的道理的。
　　毕竟，衣食住行是人类活动必然面临的基本生活前提。当然，购置增量应该将主要发生在离城市中心区域距离不等的远近郊区。
　　当然，在经历了十多年级数级“爆炸式”式的发展之后，整个房地产行业面临一个“寒冬”，过上几个季度不太好过的日子，这也是非常正常的。整个行业的业绩“下滑”、平均净利润率急速下降、缺乏竞争力的房企选择退出、资本成本骤升、大尺度调低售房价格（也因项目和单元“质量”优劣大有区别）、在买方市场形成后改善服务水平、……这些都将是在所难免的。
　　应该非常清醒地认识到，中国已经进入了经济发展曲线周期的“中等收入陷阱”阶段，这已是基本不争的事实。
　　伴随着国民经济发展速度的必然放缓，经济体制中以“市场在资源配置中起决定性作用”为核心的政策的落实，对“权贵资本”的有力剥离，今后，房地产业的“暴利时代”一去不复返了！
　　这也意味着，房地产行业必须进行自我改造与变革，包括重新有效资源配置，房企企业的优胜劣汰，……
　　所有的这一切也都将是难以避免的。
   
   
   
   
   
   
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